Recibo de Comissão de Corretagem: Modelo Grátis para Corretor e Imobiliária

O que é o recibo de comissão de corretagem

É o comprovante de que a comissão pela intermediação de um negócio imobiliário foi paga e recebida. Além do valor e das partes, ele traz a inscrição no CRECI de quem recebeu, o imóvel negociado, o valor do negócio e o percentual aplicado, de modo que a conta fique legível no próprio papel. A função de quitação vem dos artigos 319 e 320 do Código Civil, que dão a quem paga o direito de exigir documento com valor, causa da dívida, tempo, lugar e assinatura de quem recebeu.

Ele é a última peça de uma sequência. Primeiro vem o contrato de corretagem, que o artigo 722 do Código Civil descreve como a obrigação de obter um ou mais negócios para o dono do negócio, conforme as instruções recebidas, e que no dia a dia aparece com o nome de autorização de venda ou de contrato de intermediação. Depois vem o resultado útil, que é o que faz nascer a remuneração. O recibo entra no fim, quando o dinheiro muda de mãos, e serve para provar que aquela obrigação foi extinta.

A diferença entre este recibo e um recibo comum está em três campos que só existem aqui. O CRECI identifica quem intermediou de um jeito conferível. O imóvel amarra o pagamento a um negócio específico, e não a um serviço genérico. E o par formado pelo valor do negócio e pelo percentual mostra a conta: quando a comissão é contestada meses depois, quase nunca se discute o percentual, discute-se sobre qual valor ele incidiu. Deixar essa base impressa no recibo encerra a conversa antes de ela começar.

Quando o corretor ou a imobiliária emite este recibo

• Venda fechada, no ato do pagamento da comissãoEscritura pública, contrato particular de compra e venda ou promessa registrada. O recibo sai na data em que a comissão é efetivamente paga, que nem sempre é a data da assinatura do negócio.
• Locação intermediadaA comissão de locação costuma corresponder a um aluguel ou a um percentual dele, e vence na assinatura do contrato. A taxa mensal de administração é outra cobrança, com recibo próprio a cada mês.
• Permuta e cessão de direitosO artigo 3 da Lei 6.530/1978 inclui a permuta entre as atribuições do corretor. Nesses negócios a base de cálculo precisa estar combinada por escrito antes, porque não existe um preço único evidente.
• Repasse da imobiliária ao corretor associadoQuem recebe a parte dele emite recibo em nome próprio, com o seu CRECI. Sem esse documento o valor sai do caixa da imobiliária sem lastro, e o corretor fica sem registro do que recebeu no ano.
• Comissão dividida entre dois corretores ou duas imobiliáriasUm recibo para cada participante, cada um com a sua inscrição e a sua fração. O artigo 728 do Código Civil divide em partes iguais quando não houver ajuste diferente escrito antes.
• Negócio desfeito depois de alcançado o resultadoQuando o cliente paga a comissão mesmo tendo havido arrependimento, o recibo precisa deixar claro a que negócio se refere. É a hipótese do artigo 725, e o papel evita que o pagamento seja lido depois como adiantamento a devolver.

O que vai em cada campo

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   Número do reciboVem preenchido automaticamente e não é exigência legal. Numeração contínua ajuda a localizar o pagamento quando o cliente questiona a comissão um ano depois.
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   ValorA comissão efetivamente recebida, somente números. Havendo retenção na fonte, escreva aqui o líquido e detalhe o bruto e o desconto nas observações.
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   Tipo de intermediaçãoVenda, locação, permuta, compra por encomenda ou cessão de direitos. A espécie muda a base de cálculo e o momento em que a comissão vence, então ela precisa aparecer no papel.
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   Imóvel negociadoEndereço completo e, quando houver, matrícula e cartório. É o campo que amarra o pagamento a um negócio determinado, o que importa quando o mesmo cliente fecha mais de uma operação com você.
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   Valor do negócioPreço fechado da venda ou da permuta, ou o aluguel mensal na locação. Sem ele o percentual impresso ao lado não significa nada, e a conta deixa de ser conferível.
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   Percentual da comissãoEscreva como foi ajustado, por exemplo 6% ou 5,5%. Se a comissão foi combinada em valor fixo, informe isso no lugar do percentual e explique nas observações.
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   Número do CRECI de quem recebeInscrição do corretor pessoa física ou da pessoa jurídica, com a sigla do Conselho Regional. É por ela que o cliente confere no site do Conselho quem intermediou o negócio dele.
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   Forma de pagamentoPix, transferência, cheque, boleto ou dinheiro. Registrar permite casar cada recibo com o extrato no fechamento do mês, que é o que sustenta a apuração do imposto.
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   Quem paga a comissãoNome e documento de quem desembolsou. Em regra é o vendedor ou o locador, porque foi quem assinou a autorização, mas o pagador pode ser outro se assim ficou combinado por escrito.
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    Corretor ou imobiliáriaQuem recebe e assina. Corretor pessoa física entra com CPF; imobiliária inscrita entra com CNPJ, e nesse caso o documento fiscal devido continua sendo a nota de serviço.
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    Cidade e dataLocal e dia do recebimento, não da assinatura do contrato de compra e venda. É a data que define o mês de competência para a apuração do imposto.
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    ObservaçõesData da autorização de venda, parcela e total da comissão, divisão com outro corretor, retenções na fonte e qualquer condição combinada. É o campo que transforma um recibo avulso em histórico do negócio.
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    LogoMarca da imobiliária no cabeçalho, opcional. Ela não muda o efeito do documento, apenas identifica de quem é o papel na pasta do cliente.

O momento em que a comissão passa a ser devida

O artigo 725 do Código Civil é o coração da matéria: a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Duas coisas saem daí. A comissão não depende da escritura nem do registro, depende do resultado útil da aproximação. E o arrependimento posterior de comprador ou vendedor não apaga o direito de quem já entregou o que foi contratado.

Resultado útil, na leitura dos tribunais, é o consenso das partes sobre o negócio: preço, forma de pagamento e condições essenciais aceitos pelas duas pontas. Visita realizada, conversa avançada e proposta ainda sem resposta não chegam lá. Por isso a proposta escrita e a aceitação datada valem mais para o corretor do que qualquer cláusula genérica de exclusividade: são elas que documentam o instante em que o resultado foi alcançado.

O artigo 726 trata do outro lado. Se o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida. Mas se a corretagem foi ajustada por escrito com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral mesmo que o negócio saia sem a mediação dele, salvo se ficar comprovada sua inércia ou ociosidade. Exclusividade sem contrato escrito não produz esse efeito, e a cláusula não protege quem cadastrou o imóvel e sumiu.

O artigo 727 fecha a hipótese mais comum de disputa. Dispensado o corretor, por não haver prazo determinado, e realizando-se o negócio depois como fruto da mediação dele, a corretagem é devida; a mesma solução vale para o negócio concluído após o prazo contratual, por efeito dos trabalhos do corretor. Quando o negócio se conclui com mais de um corretor, o artigo 728 divide a remuneração em partes iguais entre todos, salvo ajuste em contrário, e esse ajuste é o documento que separa parceria de litígio.

Quem paga a comissão e sobre qual base

Não existe artigo dizendo que a comissão é do vendedor. O que o Código Civil traz é o artigo 722, que descreve o contrato entre o corretor e o dono do negócio, e o artigo 724, que manda arbitrar a remuneração pela natureza do negócio e pelos usos locais quando ela não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes. Como quem assina a autorização de venda quase sempre é o proprietário, o costume brasileiro é o vendedor pagar. Costume não é cláusula: escreva quem paga, quando paga e sobre qual base, antes de mostrar o imóvel.

Na venda de unidade em incorporação a discussão foi longe. No Tema Repetitivo 938, julgado no REsp 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão, desde que o preço total da aquisição seja previamente informado com o valor da corretagem destacado. O mesmo julgamento considerou abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária atrelado à promessa de compra e venda. A leitura prática é direta: comissão declarada e destacada se sustenta, comissão diluída no preço vira pedido de restituição.

Quanto ao percentual, as tabelas de honorários dos Conselhos Regionais são referência da categoria e orientam o mercado, mas não vinculam o cliente como se fossem lei. Em venda urbana o intervalo praticado costuma ficar em torno de 6%, e em locação a comissão equivale a um aluguel, com a taxa de administração cobrada à parte, mês a mês. O número que importa é o que está escrito na autorização assinada, e é ele que deve reaparecer no recibo, ao lado do valor sobre o qual incidiu.

CRECI: quem pode intermediar e o que acontece quando não há inscrição

A intermediação imobiliária é atividade regulamentada. O artigo 2 da Lei 6.530/1978 condiciona o exercício da profissão à habilitação, o artigo 3 atribui ao Corretor de Imóveis a competência de intermediar compra, venda, permuta e locação e permite que pessoa jurídica inscrita no Conselho Regional exerça as mesmas atribuições, e o Decreto 81.871/1978 regulamenta a lei e o funcionamento dos órgãos de fiscalização. A inscrição não é formalidade decorativa: ela é o que autoriza o exercício e o que permite ao cliente conferir quem o atendeu.

Quem exerce ou anuncia a atividade sem preencher a condição legal responde pelo artigo 47 do Decreto-Lei 3.688/1941, a contravenção de exercício ilegal de profissão, e está sujeito à fiscalização e às sanções do Conselho Regional. Isso alcança tanto a pessoa física que intermedia por conta própria quanto a empresa que anuncia imóveis sem inscrição no Conselho da jurisdição dela.

Sobre a cobrança da comissão em si, o cenário é dividido, e quem promete resposta única está simplificando. O Superior Tribunal de Justiça tem decisões antigas e reiteradas, na linha do REsp 87.918/PR, tratando a falta de inscrição como irregularidade administrativa que não contamina o contrato de corretagem nem impede, por si só, o recebimento da comissão, desde que provado o trabalho útil de aproximação. Nos tribunais estaduais aparecem soluções diferentes, incluindo acórdãos que negam ou reduzem a remuneração de quem não era corretor inscrito. Quem atua sem registro carrega esse risco processual e a contravenção junto, o que torna a regularização mais barata do que a disputa.

Imposto, nota fiscal e o repasse ao corretor associado

A fronteira entre recibo e nota fiscal é o formato de atuação. Corretor pessoa física que atende em nome próprio emite recibo e recolhe o imposto de renda pelo carnê-leão do artigo 8 da Lei 7.713/1988 quando o pagador é pessoa física, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Quando quem paga é pessoa jurídica, incide a retenção na fonte do artigo 7, inciso II, da mesma lei, pela tabela progressiva, e aquele valor entra na declaração como rendimento com imposto já retido.

Imobiliária constituída como pessoa jurídica tem obrigação acessória própria: nota fiscal de serviço emitida conforme a regra do município. O item 10.05 da lista anexa à Lei Complementar 116/2003 coloca agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis no campo do ISS, com alíquota e regras de emissão definidas pela prefeitura. Entregar recibo no lugar da nota não afasta a obrigação nem o imposto, e deixa o cliente sem o documento que a contabilidade dele precisa.

O repasse ao corretor associado tem regra própria desde a Lei 13.097/2015, que alterou o artigo 6 da Lei 6.530/1978. O corretor pode associar-se a uma ou mais imobiliárias mantendo a autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, por contrato de associação específico registrado no sindicato dos corretores ou, onde não houver sindicato instalado, nas delegacias da federação nacional. O contrato coordena as funções e ajusta os critérios de partilha dos resultados, e não implica troca de serviços ou remunerações entre as partes desde que ausentes os elementos que caracterizam vínculo de emprego na Consolidação das Leis do Trabalho. Habitualidade, subordinação e pagamento de salário continuam sendo o que os tribunais examinam, e o contrato não protege quem organiza a rotina como se fosse emprego. O alcance previdenciário dessa associação é discutido, então o desconto ou não da contribuição no repasse é conversa para o contador antes de virar prática do escritório.

Há um uso do recibo que interessa ao cliente e costuma passar despercebido pelo corretor. O artigo 19, parágrafo 3, da Instrução Normativa SRF 84/2001 permite deduzir do valor de alienação a corretagem suportada pelo vendedor, reduzindo a base do ganho de capital. Para isso o documento precisa identificar o imóvel, o valor do negócio e quem efetivamente pagou. Entregar um recibo completo no dia do pagamento resolve, meses depois, um problema de declaração que o vendedor teria de resolver correndo atrás de você.

O que este recibo não faz

• Não substitui a nota fiscal da imobiliáriaPessoa jurídica que intermedia deve emitir nota de serviço na forma do município, e o ISS do item 10.05 da Lei Complementar 116/2003 continua devido. O recibo é o documento do corretor pessoa física.
• Não é o contrato de corretagem nem a autorização de vendaEle quita, não contrata. Objeto, prazo, exclusividade, percentual, base de cálculo e quem paga vivem no instrumento assinado antes do trabalho começar.
• Não prova exclusividadeA exclusividade do artigo 726 do Código Civil depende de ajuste por escrito anterior ao negócio. Escrever a palavra no recibo, depois de tudo fechado, não cria o direito.
• Não transfere o imóvelComissão paga não muda titularidade. A propriedade de bem imóvel se transmite pelo registro do título no cartório de registro de imóveis, e o recibo de corretagem não integra essa cadeia.
• Não supre a inscrição no CRECIImprimir um campo de CRECI vazio ou preenchido com número de terceiro não regulariza ninguém. A habilitação vem da Lei 6.530/1978 e do Conselho Regional, não do papel.
• Não decide quem fica com a comissão em disputa entre corretoresQuem resolve é o acordo de parceria escrito, o artigo 728 do Código Civil ou o juiz. Dois recibos emitidos em paralelo apenas documentam dois pagamentos, não encerram a controvérsia.
• Não calcula nem recolhe tributoO gerador não apura carnê-leão, retenção na fonte nem ISS. Ele registra o valor recebido, a base e o percentual que você digitar.

Quando procurar um advogado

Este gerador monta o documento a partir do que você digita e não substitui aconselhamento jurídico. Negócio imobiliário move valores altos, e a comissão costuma ser a primeira coisa que alguém tenta rediscutir quando algo dá errado. Nas situações abaixo, uma consulta antes de cobrar ou de pagar sai mais barata do que a ação depois.

• Comissão contestada em negócio desfeitoO cliente se arrependeu e recusa o pagamento invocando que a venda não saiu. A discussão gira em torno do artigo 725 e da prova de que o resultado útil foi alcançado, o que depende de documentos que precisam ser reunidos antes da cobrança.
• Intermediação feita por quem não tem CRECICobrar ou pagar comissão nessa condição envolve o artigo 47 do Decreto-Lei 3.688/1941 e uma jurisprudência dividida sobre o direito à remuneração. As duas pontas precisam saber a que estão se expondo.
• Dois corretores disputando o mesmo negócioCadastro do interessado feito por um, visita conduzida por outro, fechamento com um terceiro. O artigo 728 divide em partes iguais na falta de ajuste, e reconstruir o nexo de cada trabalho exige análise das provas de cada lado.
• Comissão embutida no preço sem o comprador saberO Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça só admite a transferência ao comprador com informação prévia e valor destacado. Cobrança escondida costuma virar pedido de devolução, e a defesa depende do que foi documentado na assinatura.
• Comissão de locação ou taxa de administração cobrada do inquilinoA quem cabe cada cobrança depende do contrato e da relação de consumo envolvida. Repassar ao locatário despesa que é do locador é motivo frequente de ação de repetição de valores.

Depois de gerar o recibo

Imprima em duas vias e colha a assinatura de quem recebeu, ou envie o PDF assinado eletronicamente e guarde o comprovante de envio. A via de quem paga vale tanto quanto a sua: é ela que o vendedor vai anexar à apuração do ganho de capital e que o cliente pessoa jurídica vai levar à contabilidade.

Guarde a via assinada por pelo menos cinco anos, que é o prazo em que a Receita Federal pode rever o lançamento do imposto de renda daquele ano. O arquivo útil não é a pasta de recibos soltos: organize por imóvel, mantendo junto a autorização de venda, a proposta aceita, o comprovante do pagamento e o recibo. Quando a comissão é questionada, é esse conjunto que reconstrói o negócio inteiro, e nenhuma peça dele sozinha faz o mesmo trabalho.

Imobiliária que trabalha com corretores associados precisa de um segundo arquivo, o do repasse: contrato de associação registrado, critério de partilha e o recibo emitido por cada corretor. Sem ele o pagamento aparece na contabilidade sem lastro e a autonomia prevista no artigo 6 da Lei 6.530/1978 fica difícil de demonstrar em uma reclamação trabalhista, que é exatamente o cenário em que a documentação vale mais.