Contrato de Aluguel Residencial: Modelo Grátis para Preencher

O que é o contrato de aluguel residencial

Contrato de aluguel residencial, ou contrato de locação residencial, é o documento em que o proprietário cede o uso de um imóvel para moradia e o inquilino se obriga a pagar aluguel por prazo certo. A relação é regida pela Lei 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e prevalece sobre boa parte do que as partes escreverem em sentido contrário.

A lei é o motivo pelo qual um modelo genérico de internet costuma atrapalhar. Vários pontos do contrato não são negociáveis: quantas garantias podem ser exigidas, quanto pode ser cobrado de caução em dinheiro, com que frequência o aluguel pode ser reajustado e o que acontece no fim do prazo. Cláusula que contraria esses pontos não vale, e o locador só descobre quando precisa dela.

O contrato escrito também não é apenas formalidade. A locação verbal existe e produz efeito, mas quem aluga sem papel perde o prazo determinado, perde a garantia contratada, perde a definição do índice de reajuste e fica sujeito ao artigo 47 na hora de pedir o imóvel de volta. Escrever custa nada e muda o resultado de todas essas quatro situações.

Quando escrever o contrato

• Aluguel direto, sem imobiliáriaÉ o caso mais comum deste gerador. Sem administradora, ninguém redige o contrato pelo proprietário, e a conversa combinada por mensagem não define prazo, reajuste nem garantia.
• Locação para conhecido ou parenteA confiança inicial é exatamente o que faz o contrato ser esquecido. Escrever prazo, valor e responsabilidade pelas contas preserva a relação quando alguma coisa muda, como um atraso ou uma reforma inesperada.
• Imóvel em condomínioAqui a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias precisa estar escrita, junto com a obrigação de respeitar a convenção e o regimento interno do condomínio.
• Quando existe garantia envolvidaCaução, fiador ou seguro fiança só existem se estiverem no contrato. Dinheiro recebido como caução sem cláusula que o descreva vira discussão sobre a natureza do valor no fim da locação.
• Quando o inquilino precisa comprovar residênciaEscola, banco e emprego pedem comprovante de endereço. O contrato de locação, acompanhado dos recibos mensais, é o que o inquilino apresenta quando as contas de consumo estão no nome do proprietário.
• Antes de entregar a chaveContrato assinado depois da mudança perde força de negociação. Assine junto com a vistoria de entrada, no mesmo dia, antes de o inquilino ocupar o imóvel.

O que vai em cada campo

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   LocadorNome completo ou razão social, CPF ou CNPJ e endereço do proprietário. Se o imóvel tiver mais de um dono, todos precisam figurar e assinar, porque quem não assinou não se obrigou. Quem aluga como procurador informa essa condição e guarda a procuração junto do contrato.
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   LocatárioNome completo, CPF e o endereço atual, o de antes da mudança. Havendo mais de um inquilino, qualifique todos: cada um que assina responde pelo aluguel, e listar apenas um deixa os demais fora da cobrança.
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   CláusulasÉ o corpo do contrato, e o texto sai exatamente como você escrever. Numere as cláusulas para poder citá-las depois. O conjunto mínimo de um aluguel residencial cobre imóvel, prazo, valor do aluguel, dia de vencimento, índice de reajuste, garantia, encargos, conservação e devolução, multa e foro.
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   Cidade e dataA cidade da assinatura e a data em que o contrato foi firmado. A data é o marco a partir do qual se contam o prazo da locação e o ciclo de doze meses do reajuste, quando a cláusula não fixar outro início.
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   TestemunhasNome e CPF de duas pessoas que não sejam parte no contrato. Elas atestam que viram as partes assinar. O artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil trata o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas como título executivo extrajudicial, o que encurta a cobrança de aluguel atrasado.
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   ObservaçõesEspaço para o que não coube nas cláusulas: termo de vistoria anexo, relação de móveis do imóvel mobiliado, número da matrícula, dados bancários para depósito, autorização para animais. Cite o documento e a data.

A garantia: escolha uma, e só uma

O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir, e o parágrafo único é categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma delas no mesmo contrato de locação. Não é detalhe de redação. O artigo 43, inciso II, trata a exigência de garantia dupla como contravenção penal, com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel, revertida em favor do locatário.

Ou seja: pedir caução e fiador juntos, combinação que ainda aparece em anúncio e em modelo copiado, é o erro mais caro deste contrato. A escolha é uma só, feita antes de escrever a cláusula.

• CauçãoPode ser em dinheiro, em bens móveis, em bens imóveis ou em títulos e ações. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário no levantamento, conforme o § 2º do artigo 38.
• FiançaUm terceiro assume a dívida do inquilino. Costuma-se exigir que o fiador tenha imóvel próprio na mesma comarca. A garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, ainda que a locação se prorrogue, e o fiador só se exonera pela via do artigo 40, com cento e vinte dias de responsabilidade após notificar o locador.
• Seguro de fiança locatíciaUma seguradora cobre o inadimplemento, mediante prêmio pago pelo inquilino. Custa mais para quem aluga e simplifica a vida de quem recebe, porque dispensa procurar fiador e cobre encargos conforme a apólice.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentoPrevista na lei e raríssima no aluguel de moradia. Aparece em locação de valor alto e depende de estrutura bancária, então dificilmente é a opção de quem aluga o próprio apartamento.

Os trinta meses e o reajuste anual

O prazo é a decisão que mais muda a vida do locador, e quase nenhum modelo na internet explica. Em locação ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, o artigo 46 determina que o contrato se resolve findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso: no fim, o inquilino devolve o imóvel, e o proprietário não precisa justificar nada.

Abaixo de trinta meses a regra é outra. Pelo artigo 47, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado quando o prazo acaba, e a retomada passa a depender das hipóteses ali listadas, como uso próprio, uso de ascendente ou descendente, demolição ou obra licenciada, infração contratual, falta de pagamento e vigência ininterrupta superior a cinco anos. Um contrato de doze meses, portanto, não devolve o imóvel automaticamente em doze meses.

Vale saber ainda que a prorrogação também acontece no contrato longo se o inquilino continuar na posse por mais de trinta dias após o término sem oposição do locador. Prorrogada a locação, o proprietário pode denunciá-la a qualquer tempo, concedendo trinta dias para desocupação. O silêncio de um mês, nesse caso, custa o direito de exigir a saída imediata.

O reajuste segue outra lógica. A periodicidade mínima é anual: o § 1º do artigo 2º da Lei 10.192/2001 declara nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste com prazo inferior a um ano. O índice é livre entre as partes, e IGP-M e IPCA são os usuais; a diferença entre eles pode ser grande em ano de câmbio agitado, porque o IGP-M pesa preços no atacado. O que a lei proíbe, pelo artigo 17, é atrelar o aluguel a moeda estrangeira ou ao salário mínimo.

A vistoria de entrada decide a discussão da saída

A vistoria não é condição de validade do contrato, e um contrato sem ela continua valendo. O que o artigo 22, inciso V, prevê é o direito do locatário de exigir do locador, se solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. Na prática, é do interesse dos dois lados fazer a vistoria mesmo sem ninguém pedir.

A razão está no artigo 23, inciso III: ao fim da locação, o inquilino restitui o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sem um documento que registre o estado inicial, a fronteira entre desgaste natural e dano fica indefinida, e a retenção da caução vira disputa.

Um termo de vistoria útil descreve cômodo por cômodo pintura, piso, esquadrias, louças, metais, elétrica, hidráulica e equipamentos, aponta os defeitos que já existem e vem acompanhado de fotografias datadas. Assine em duas vias no dia da entrega da chave e mencione o documento nas observações do contrato, para que ele passe a integrá-lo.

A vistoria também organiza a conversa sobre benfeitorias. Pelo artigo 35, as necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis ainda que não autorizadas, e as úteis apenas se autorizadas, ambas com direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário. Autorizar obra por escrito, e registrar o que foi autorizado, evita a surpresa de uma indenização no fim.

O que este contrato não faz

Ele não dispensa a vistoria. O contrato pode dizer que o imóvel foi entregue em bom estado, mas essa frase sozinha não descreve nada e não resolve a discussão de saída. Quem confia só na cláusula genérica fica sem prova do que existia antes.

Ele não substitui o registro do contrato no cartório de registro de imóveis. A averbação na matrícula é o que dá eficácia contra terceiros: sem ela, o comprador do imóvel pode denunciar a locação com noventa dias para desocupação, pelo artigo 8º, e o inquilino preterido no direito de preferência fica limitado a perdas e danos, sem poder adjudicar o imóvel, porque o artigo 33 exige o contrato averbado ao menos trinta dias antes da alienação. Averbar é ato de cartório, com custo próprio, e o gerador não faz isso.

Ele não garante o recebimento do aluguel. O contrato define o valor, a data e a consequência do atraso, e com duas testemunhas serve de título executivo extrajudicial pelo artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o que encurta a cobrança. Nada disso impede o inadimplemento: é a garantia contratada que responde por ele, e a ação de despejo por falta de pagamento é o caminho quando ela não basta.

Ele também não valida cláusula contrária à lei. Reajuste semestral, garantia dupla, caução acima de três aluguéis e cobrança antecipada do aluguel na locação residencial comum são nulos ainda que assinados pelas duas partes, e alguns configuram contravenção penal pelo artigo 43. Assinatura não conserta cláusula ilegal.

Quando procurar um advogado

Este gerador monta um contrato particular a partir do que você escreve. Ele não analisa o seu caso, não avalia risco e não substitui aconselhamento jurídico. Algumas situações fogem do modelo residencial simples e merecem revisão antes da assinatura.

• Imóvel comercial ou uso mistoA locação não residencial segue outro capítulo da lei e envolve a ação renovatória do artigo 51, com requisitos de prazo, de contrato escrito e de ramo de atividade. Usar um contrato residencial para ponto comercial cria problema para os dois lados.
• Locação por temporadaOs artigos 48 a 50 tratam de prazo não superior a noventa dias e permitem cobrar o aluguel de uma vez, o que o artigo 20 veda na locação comum. Aluguel de curta duração por aplicativo, em condomínio, ainda esbarra em convenção e em regimento interno.
• SublocaçãoAutorizar sublocação exige cláusula escrita e cuidado com a relação entre locador, locatário e sublocatário, inclusive quanto a valores e ao fim antecipado da locação principal. O artigo 13 exige consentimento prévio e escrito.
• Locatário pessoa jurídicaEmpresa que aluga imóvel para uso de funcionário muda a análise: quem assina precisa de poderes de representação, e a saída do ocupante não encerra a locação sozinha. Contratos com prazo de dez anos ou mais ainda dependem da anuência do cônjuge do proprietário.
• Imóvel financiado, inventariado ou com mais de um donoAlugar imóvel com alienação fiduciária ao banco, em inventário aberto ou em condomínio entre herdeiros exige verificar quem pode dispor do uso e como responder se a garantia for executada. Um contrato assinado por quem não podia alugar não protege o inquilino nem o proprietário.
• Despejo, inadimplência longa ou reforma estruturalQuando o problema já existe, o caminho é processual e tem prazos próprios, como a purgação da mora pelo inquilino. Nessa altura, um advogado orienta melhor do que qualquer modelo.

Depois de assinar

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   Duas vias, uma para cada parteImprima em duas vias e assine as duas, junto das testemunhas. Cada parte guarda a sua com as assinaturas originais. O gerador imprime as duas de uma vez, com linha de corte.
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   Rubrique todas as páginasContrato de locação costuma passar de uma folha. Rubricar todas dificulta a substituição de uma página depois da assinatura.
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   Faça a vistoria no dia da entrega da chaveAssine o termo de vistoria com fotografias datadas, em duas vias, e cite o documento nas observações do contrato para que ele passe a integrá-lo.
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   Formalize a garantia escolhidaCaução em dinheiro vai para caderneta de poupança; caução em bem imóvel se averba na matrícula; fiança pede a assinatura do fiador no contrato; seguro fiança exige a apólice contratada e vigente.
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   Emita recibo discriminado todo mêsO artigo 22, inciso VI, obriga o locador a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, com aluguel e encargos separados, e veda a quitação genérica. O contrato prevê o pagamento; o recibo prova que ele aconteceu.
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   Anote a data do reajuste e a do términoO ciclo de doze meses do reajuste e o fim do prazo passam despercebidos com facilidade. Lembrar do término importa: trinta dias de silêncio após o vencimento prorrogam a locação por prazo indeterminado.