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Recibo de Compra e Venda de Terreno: Modelo Grátis

Recibo de compra e venda de terreno com matrícula, medidas e confrontações. Modelo grátis em PDF e Word, com aviso sobre escritura.

01 Preencha

R$
R$

Preencha quando este pagamento for apenas parte do valor total.

Endereço completo e características que identifiquem o bem sem ambiguidade.

Consta na certidão de matrícula emitida pelo cartório de registro de imóveis.

Exemplo: 12m de frente, confrontando ao norte com o lote 14.

Faltam: Valor total da venda, Descrição do terreno, Área total em m², Nome do vendedor, Nome do comprador, Cidade

01O que é o recibo de compra e venda de terreno

É o documento particular em que o vendedor declara ter recebido o valor combinado pela venda de um terreno e identifica o bem com precisão: endereço, matrícula, área e, quando possível, medidas e confrontações.

Ele não transfere a propriedade. O artigo 1.245 do Código Civil condiciona a transferência de imóvel ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e enquanto isso não acontece o vendedor segue como proprietário perante terceiros. O recibo prova o pagamento e o acordo, o que importa muito, mas é uma etapa e não o desfecho.

Em negócios acima de trinta salários mínimos, o artigo 108 exige escritura pública. Por isso o texto deste modelo já registra a obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva: o recibo passa a documentar também esse compromisso.

02Quando usar

  • Pagamento de sinalO uso mais frequente. Registra o valor pago para segurar o negócio e, ao mencionar as arras, define o efeito da desistência de cada lado.
  • Quitação antes da escrituraQuando o comprador paga e a lavratura da escritura fica para depois. O recibo cobre o intervalo entre o pagamento e o ato no cartório.
  • Venda parcelada entre as partesUm recibo por parcela, com o saldo devedor anotado. Com duas testemunhas, o documento vira título executivo extrajudicial.
  • Negócio abaixo do limite do artigo 108Terrenos de menor valor admitem instrumento particular, e nesse caso o recibo bem descrito ganha peso ainda maior.
  • Registro do que foi combinadoPrazo de entrega da posse, responsabilidade por IPTU pendente e quem arca com ITBI e custas cabem no campo de observações.

03O que vai em cada campo

  1. 01
    Valor total da vendaO preço acordado pelo terreno. O extenso é escrito automaticamente.
  2. 02
    Sinal ou entradaPreencha quando este pagamento for parcial. O documento passa a citar os artigos 417 a 420, que definem o efeito da desistência de cada lado.
  3. 03
    Descrição do terrenoEndereço completo, número do lote e da quadra, nome do loteamento. Reproduza a descrição da matrícula sempre que possível.
  4. 04
    Matrícula e cartórioNúmero da matrícula e o cartório onde o imóvel está registrado. É o que liga o documento ao registro oficial do bem.
  5. 05
    Área totalEm metros quadrados, conforme a matrícula. Divergência entre a área registrada e a área real é problema comum e precisa ser resolvida antes da escritura.
  6. 06
    Medidas e confrontaçõesFrente, fundo e laterais, com os confrontantes de cada lado. É o que individualiza o lote dentro do loteamento.
  7. 07
    Vendedor e compradorNome completo e CPF ou CNPJ. Confira o estado civil do vendedor: sendo casado, a autorização do cônjuge costuma ser necessária.
  8. 08
    TestemunhasOpcionais, e recomendáveis. Duas testemunhas com nome e CPF tornam o documento título executivo extrajudicial.

GuiaComo preencher um recibo sem errar traz os erros que tiram a força do documento e o que fazer quando falta um dado.

04Escritura e registro: as duas etapas que faltam

Fechado o negócio, restam dois atos. O primeiro é a escritura pública, lavrada em cartório de notas, exigida pelo artigo 108 do Código Civil quando o valor supera trinta vezes o maior salário mínimo do país. Ela transforma o acordo particular em instrumento público.

O segundo é o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. É esse ato, e apenas ele, que transfere a propriedade nos termos do artigo 1.245. Sem registro, quem pagou tem um direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade do terreno.

Entre uma etapa e outra há custos: ITBI recolhido ao município, emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis. Definir quem paga o quê no campo de observações evita a discussão mais frequente da reta final do negócio.

05O que conferir antes de assinar

Comece pela certidão de matrícula atualizada, emitida nos últimos trinta dias. Ela mostra o proprietário registrado, a descrição oficial do lote e a existência de hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade. Se o nome do vendedor não estiver ali, pare e entenda por quê.

Verifique também as certidões em nome do vendedor, incluindo as de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas. Dívida do vendedor pode alcançar o imóvel vendido quando a venda for considerada fraude contra credores.

No caso de loteamento, a Lei 6.766 de 1979 exige aprovação pela prefeitura e registro do loteamento no cartório. Lote em loteamento irregular pode não admitir matrícula própria nem construção, e é a origem da maior parte dos prejuízos nesse mercado. Consulte na prefeitura a situação urbanística, o zoneamento e eventuais restrições ambientais.

Baixe o modelo pronto

Os arquivos abaixo trazem o exemplo preenchido, para você conferir o formato antes de gerar o seu. O PDF preserva o layout em qualquer aparelho; o Word permite editar o texto antes de imprimir.

Modelo em PDFPronto para imprimirModelo em WordArquivo .docx editável

07Perguntas frequentes

O recibo transfere o terreno para o meu nome?

Não. O artigo 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade de bem imóvel se transfere pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo o proprietário perante terceiros. O recibo prova o pagamento e o acordo, e é peça importante, mas não é o ato de transferência.

Quando a escritura pública é obrigatória?

O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse valor, o instrumento particular é admitido. Como o limite acompanha o salário mínimo, confira o valor vigente no ano da negociação.

O que são as confrontações e por que elas importam?

Confrontações são os limites do terreno, descritos pelos vizinhos ou acidentes de cada lado: ao norte com o lote 14, ao sul com a rua tal. Junto das medidas, elas individualizam o imóvel. Sem essa descrição, dois lotes parecidos no mesmo loteamento ficam indistinguíveis no documento.

Como sei se o terreno é regular?

Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, emitida nos últimos trinta dias. Ela mostra quem é o proprietário registrado, a descrição oficial e eventuais ônus, como hipoteca, penhora ou usufruto. Terreno sem matrícula própria, apenas com contrato de gaveta, é o cenário de maior risco em loteamento irregular.

O que é sinal e o que acontece se o negócio não se concretizar?

Sinal, ou arras, é o valor pago para confirmar o negócio, tratado nos artigos 417 a 420 do Código Civil. Se quem deu o sinal desistir, perde o valor. Se quem recebeu desistir, devolve o sinal em dobro. Por isso registrar expressamente que o pagamento é sinal, e não quitação parcial, muda o efeito jurídico do documento.

Preciso de testemunhas?

Não para a validade, mas vale colher. Documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o que facilita exigir o cumprimento sem precisar antes discutir a existência da obrigação.

Quais impostos incidem na compra do terreno?

O ITBI, imposto municipal de transmissão, é devido na transferência e costuma ser pago pelo comprador antes do registro. A alíquota varia por município. Do lado do vendedor, o lucro obtido na venda pode gerar imposto de renda sobre ganho de capital, com regras próprias de isenção conforme o valor e a destinação.

Posso comprar terreno com contrato de gaveta?

Pode negociar, mas o risco é alto. Sem registro, você não é proprietário perante terceiros: o vendedor pode vender o mesmo terreno de novo, e credores dele podem penhorar o bem. Se essa for a única opção, registre o documento no cartório de títulos e documentos, colha testemunhas e exija a certidão de matrícula.

O que verificar antes de assinar?

Certidão de matrícula atualizada, certidões negativas em nome do vendedor, situação do IPTU, e no caso de loteamento a aprovação na prefeitura e o registro do loteamento, exigidos pela Lei 6.766 de 1979. Terreno em área de preservação ou com restrição de uso pode ser inedificável, o que a matrícula e a prefeitura revelam.

Casado precisa da assinatura do cônjuge?

Em regra sim. O artigo 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge para alienar bem imóvel, salvo no regime de separação absoluta. A falta da chamada outorga conjugal pode levar à anulação do negócio, então confira o estado civil e o regime de bens do vendedor na matrícula.

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Aviso

Os modelos deste site são elaborados com base na legislação citada em cada página e servem como referência. Não substituem a orientação de um advogado. O preenchimento e o uso do documento são de responsabilidade de quem o emite. Este modelo se baseia em Código Civil (Lei 10.406/2002), artigo 108 (escritura pública); Código Civil, artigo 1.245 (transferência pelo registro); Código Civil, artigos 417 a 420 (arras); Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano).